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O cadastro do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) de 2026 mostra um Rio de Janeiro predominantemente vertical: dos pouco mais de 1,6 milhão de imóveis residenciais tributados na cidade, 63,7% (1.025.417 unidades) são apartamentos. Ou seja, quase dois em cada três imóveis cadastrados são em edifícios.

As casas somam 568 mil unidades, equivalente a 35,3%. Os dados são do cadastro de imóveis tributados como residenciais no IPTU de 2026, disponível no portal de dados abertos da Prefeitura do Rio.

Quando destrinchados por regiões, os números mostram a convivência de dois modelos de ocupação: bairros onde os prédios dominam a paisagem e grandes áreas urbanas, como na Zona Oeste e no subúrbio, onde as casas ainda são maioria.

Barra Olímpica é a região mais verticalizada da cidade

Entre os bairros com pelo menos 5 mil imóveis residenciais cadastrados, a Barra Olímpica apresenta o maior índice de apartamentos: 99,6%. Na sequência aparecem Leme (98,9%), Flamengo (98,3%), Lagoa (95,8%) e Copacabana (95,4%).

No recorte da Zona Sudoeste, a Barra da Tijuca aparece na lista com 60.564 imóveis tributados, enquanto o Recreio dos Bandeirantes conta com 49.843.

Zona Sul dominada por edifícios

Leblon, Ipanema, Laranjeiras e Botafogo, na Zona Sul, também se destacam pela predominância de apartamentos, que representam mais de 93% dos imóveis residenciais desses bairros. Na Tijuca, na Zona Norte, esse percentual chega a 91,2%.

Quando analisada em conjunto, a Zona Sul concentra 259.933 imóveis residenciais tributados, o maior contingente da cidade. Desse total, cerca de 94% são apartamentos, o que evidencia a forte verticalização da região, especialmente em bairros como Copacabana, Flamengo, Ipanema, Leblon, Lagoa e Botafogo.

Copacabana, por exemplo, concentra 72.531 apartamentos tributados pelo IPTU de 2026 contra apenas 804 imóveis classificados como casas. Ao todo, são 76.038 unidades residenciais, o segundo maior número da cidade, atrás apenas de Campo Grande.

Em Botafogo, 93,2% dos 37.905 imóveis residenciais cadastrados são apartamentos.

Campo Grande concentra o maior número de imóveis residenciais, mas com a maioria sendo casas

Com 90.940 imóveis residenciais tributados, Campo Grande lidera o ranking da cidade em número de moradias cadastradas. Apesar do volume, o bairro da Zona Oeste mantém características típicas de uma ocupação horizontal, em que a maioria dos imóveis é formada por casas.

São 63.947 casas contra 26.879 são apartamentos no bairro. Isso significa que as residências fora de prédios representam 70,3% do cadastro imobiliário local.

O mesmo padrão é observado em outros bairros da região. Em Bangu, por exemplo, as casas correspondem a 70,7% dos imóveis residenciais; em Realengo, a 64,7%; e em Paciência, a 69,8%. Em Guaratiba, o percentual chega a 79,6%, enquanto, em Sepetiba, alcança 89%.

A predominância das casas também se reflete na divisão por regiões de planejamento. Guaratiba aparece como a área mais horizontal da cidade, com 81,4% dos imóveis residenciais cadastrados classificados como casas, seguida por Campo Grande, com 67,3%, e Bangu, com 65,9%.

Casas são quase metade da área construída mesmo com menos imóveis

Apesar de corresponderem a pouco mais de um terço dos imóveis residenciais, as casas concentram 46,6% da área construída residencial registrada no cadastro.

A diferença está no tamanho médio das unidades: um apartamento tributado tem, em média, 77 m², enquanto nas casas a média chega a 123,1 m² (60% maior).

Campo Grande lidera também em área residencial construída, com 11,3 milhões de m². A Barra da Tijuca aparece em seguida, com 9,8 milhões.

Entre os bairros com pelo menos mil imóveis cadastrados, São Conrado tem a maior área média por unidade, com 199,9 m². Depois aparecem Vargem Grande, com 189,6; Itanhangá, com 174,7; e Urca, com 170,4.

Na outra ponta, a Maré apresenta a menor média, com 38,1 m² por imóvel. Na Cidade de Deus, são 38,2 m²; em Santa Cruz, 47,8.

Números por ruas: grandes avenidas concentram milhares de imóveis

O cadastro também mostra a concentração da moradia em grandes corredores urbanos. A Avenida Lúcio Costa, na Barra, lidera o ranking, com 10.746 imóveis residenciais tributados. Em seguida aparecem a Estrada dos Bandeirantes (10.698), a Avenida Nossa Senhora de Copacabana (9.118), a Avenida Dom Hélder Câmara (7.637) e a Rua Barata Ribeiro (7.487).

A lista reúne vias tradicionalmente verticalizadas, como as de Copacabana, Botafogo e Laranjeiras, e grandes eixos de expansão da Zona Oeste. A Avenida Lúcio Costa também lidera em área construída residencial, com aproximadamente 1,44 milhão de metros quadrados.