O mercado corporativo do Rio começa a viver um fenômeno curioso: empresas estão baixando o nível de exigência para conseguir fechar contratos de locação em prédios de alto padrão.
Com a retomada do trabalho presencial e seis trimestres consecutivos de absorção líquida positiva, segundo a consultoria CBRE, o estoque de lajes grandes e andares contínuos em edifícios Triple A encolheu — especialmente no Centro do Rio.
O movimento começou pela Zona Sul, tradicionalmente mais disputada, e acabou empurrando a demanda para o Centro, onde a oferta mais moderna já era limitada. Resultado: companhias estão abrindo mão de metragem ideal, áreas integradas e até número de vagas de garagem para garantir espaço.
No segmento Triple A, a vacância caiu seis pontos percentuais em um ano — de 29,6% no quarto trimestre de 2024 para 23,5% no fim de 2025.
De acordo com Alberto Robalinho, diretor da CBRE no Rio, o mercado imobiliário da capital não via uma retração tão relevante nos índices de vacância desde o início da década de 2010.
Estoque recente praticamente zerado
Grande parte da oferta disponível no Centro é formada por prédios entregues até 2011. Já os edifícios mais novos, inaugurados entre 2012 e 2016, operam com vacância próxima de zero.
É o caso do Centro Empresarial Senado e do Passeio Corporate.
Hoje, o estoque disponível de Triple A no Centro gira em torno de 300 mil m², com 18,7% de vacância — cerca de 56 mil m².
Um dos últimos grandes espaços livres foi fechado pelo Nubank, que alugou quase 7 mil m² distribuídos em cinco andares no Vista Mauá, prédio em frente ao Museu do Amanhã.
Até o quarto trimestre de 2025, o edifício tinha quase 50% de vacância. Com a chegada do banco digital, a taxa deve cair para cerca de 18%, segundo a Newmark.
A expansão faz parte da estratégia física da instituição. Mas, diferentemente de São Paulo, onde há escala e oferta de prédios novos, no Centro do Rio a locação ocorreu em um cenário de poucas opções e em um edifício inaugurado há 11 anos.
Novo ciclo ou fôlego curto?
Ainda segundo Robalinho, a escassez de grandes lajes corporativas pode abrir espaço para um novo ciclo imobiliário — desde que o mercado tenha disposição para lançar projetos agora. Ele avalia que os valores de locação já apresentam alta, mas ainda não atingiram um patamar capaz de viabilizar novas construções. Segundo o executivo, mantido o ritmo atual, em quatro ou cinco anos o Rio poderá enfrentar um problema real de falta de espaço disponível.
Já Mariana Hanania, head de pesquisa e inteligência de mercado da Newmark, adota uma leitura mais cautelosa. Para ela, as grandes locações registradas recentemente são pontuais e não indicam, necessariamente, uma retomada estrutural do mercado. Na avaliação da especialista, a redução da vacância no mercado carioca está diretamente ligada à estagnação na construção de novos empreendimentos.
Em 2025, inclusive, a oferta total de escritórios na cidade chegou a encolher após a conversão de nove imóveis corporativos para outros usos, como hotéis.
Poucos lançamentos à vista
Não há novos projetos comerciais previstos para o Centro neste ano. Na Zona Sul, há apenas dois — ambos retrofits no Leblon.
No Centro do Rio, o último grande empreendimento corporativo desenhado pelo escritório aflalo/gasperini — o Porto Maravilha Corporate, concebido na época das Olimpíadas de 2016 — acabou não saindo do papel. Para Grazzieli Gomes, sócia-diretora da empresa, o episódio simboliza o fechamento do mercado de escritórios na cidade nos últimos anos, em um cenário de retração prolongada.
Já Roberto Aflalo Filho avalia que o Rio opera em ciclos longos, que muitas vezes antecedem uma percepção clara de retomada da demanda. Segundo ele, se esses ciclos costumam durar entre 10 e 15 anos, é possível que o mercado esteja próximo de iniciar uma nova fase.
Com informações do Metro Quadrado.
