A Câmara do Rio aprovou, em primeira discussão e sem unanimidade, na sessão desta quinta-feira (8), o projeto de lei complementar nº 02/2025 — conhecido como mais-valia e mais-valerá — que estabelece condições especiais para o licenciamento de construções e acréscimos em edificações no município até 2029. O projeto, que ainda passará por uma segunda votação, recebeu 38 votos dos 47 vereadores presentes, sendo 29 a favor, nove contra e uma abstenção.
A proposta recebeu parecer favorável da Comissão de Administração, mas foi alvo de pareceres contrários das comissões de Assuntos Urbanos e de Cultura.
O vereador Pedro Duarte (Novo), presidente da Comissão de Assuntos Urbanos, foi o primeiro a criticar a medida no plenário. Além dele, também se posicionaram contra as vereadoras Maíra do MST (PT) e Thais Ferreira (PSOL). Os principais argumentos contrários foram o caráter arrecadatório da proposta, o impacto ambiental negativo e a falta de diálogo com o Plano Diretor.
Audiência pública
Apresentada em 15 de abril, por representantes da prefeitura, durante uma reunião na casa legislativa, a iniciativa iniciativa tem enfrentado resistência na Câmara. No último dia 30, inclusive, foi realizada uma audiência pública para debater o tema.
Os representantes do setor de urbanismo — Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB-RJ) e Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU/RJ) — foram os principais opositores à proposta durante a audiência, com alguns classificando-a como uma “contradição” e afirmando que permitiria a “legalização do ilegalizável”. Além deles, o secretário de Desenvolvimento Urbano, Gustavo Guerrante, participou da audiência e explicou os objetivos do projeto.
Mudanças no novo projeto
De acordo com a apresentação de Gustavo Guerrante na audiência, o novo projeto traz avanços em relação à lei complementar 274/2024, ao atualizar regras para o licenciamento de construções e acréscimos. Um dos principais destaques é o incentivo à preservação de bens tombados: nesses casos, será permitido um acréscimo de 50% na Área Total Edificável (ATE), desde que seja aplicado o instrumento de Readequação do Potencial Construtivo no lote.
O projeto também propõe o aumento do Índice de Comércio e Serviços (ICS), ampliando o uso comercial e de serviços, mas sem desrespeitar os parâmetros urbanísticos vigentes. Outra mudança relevante é a possibilidade de transformar edificações originalmente destinadas à hospedagem em imóveis de uso multifamiliar, mediante pagamento de contrapartida financeira pela área excedente.
Por fim, o PLC estabelece o prazo até 1º de janeiro de 2029 para a apreciação de pedidos de licenciamento em condições especiais. Nesse período, os descontos sobre a contrapartida financeira serão progressivamente reduzidos, o que deve estimular a regularização antecipada.
Debates na Câmara
A proposta, no entanto, não tem conquistado muitos apoios na Câmara do Rio. Segundo alguns vereadores, a medida incentiva a regularização de edificações em áreas nobres da cidade, enquanto ignora os “puxadinhos” das zonas Norte e Oeste. “É um projeto de lei para CNPJ, não para CPF”, disse um dos participantes da reunião que apresentou a proposta.
Entenda o mais-valia e o mais-valerá
A mais-valia é um instrumento urbanístico utilizado para regularizar construções que ultrapassam os parâmetros legais, mediante pagamento ao município. Criada para aproximar o registro formal da realidade construída, passou a ser aplicada de forma contínua no Rio desde 2009, durante a gestão de Eduardo Paes (PSD), tornando-se uma política pública e fonte importante de arrecadação.
Em 2018, na gestão de Marcelo Crivella, surgiu a mais-valerá, que permite o licenciamento prévio de construções irregulares também mediante pagamento, antecipando a arrecadação com base em possíveis infrações urbanísticas. Na prática, a irregularidade é antecipada e convertida em receita.
